Недавно один мой хороший знакомый написал мне письмо, в котором задал очень интересный вопрос по управлению финансами. Так как ответ на него будет полезен всем читателям моего сайта, я, с согласия своего друга, отвечаю ему на этих страницах. Вот само письмо:

«Сергей, привет! С интересом читаю твой сайт. Очень познавательно и полезно. Особенно увлекся статьями про управление финансами. У меня такой вопрос. Предположим, я откладывал по 10% от доходов ежемесячно и вот накопил 600 тыс. И думаю, что делать дальше. Стоит ли вкладываться в недвижимость? Насколько это выгодно?

Вот реальный пример из моей жизни. Стоимость квартиры 2 млн. В провинциальном городе, в центре, которая предположительно хорошо будет сдаваться. Стоимость, за которую можно сдавать — около 15000 рублей в месяц. Есть накопления 600 тыс. В ипотеку нужно взять 1,4 млн. У меня получилось 2 варианта:

Вариант 1: спокойный Сумма ипотеки: 1 400 000 Срок: 5 лет Процент: 12% Ежемесячный платеж: 31 142 Переплата по кредиту: 468 211 Выплаты за весь срок кредита: 1 868 211

Вариант 2: быстрый Сумма ипотеки: 1 400 000 Срок: 3 года Процент: 12% Ежемесячный платеж: 46 500 Переплата по кредиту: 273 768 Выплаты за весь срок кредита: 1 673 768

По первому варианту я предполагаю, что я также продолжаю 10% откладывать на вклад. Еще 10-20% вкладываю в ипотеку и доход от квартиры (от сдачи в аренду) тоже вкладываю в ипотеку. По второму варианту, я перестаю делать накопления и 20-30% от зарплаты, плюс доход от аренды я вкладываю на погашение ипотеки.

Итого через 3-5 лет имеем недвижимость, которая приносит доход, который уже дальше можно заново инвестировать. Собственно вопрос. Выгодный ли такой вариант? Как лучше действовать по первому или второму варианту? Или лучше стараться накапливать 2 млн и вкладываться в недвижимость без кредитов и ипотек? Или вообще недвижимость не стоит рассматривать как вариант инвестиций?»

Ну что ж, давай разберем кейс. Для начала введем понятие финансовой безопасности. Это сумма в рублях, равная твоему полугодовому месячному доходу. Иными словами, если твой доход 150 тысяч в месяц, то твоя финансовая независимость равняется 900 тысяч рублей. Эти деньги всегда должны быть в валюте твоей страны и лежать на вкладе (или на двух: 700 + 200) как неприкосновенный запас.

Это твой «золотовалютный» резерв. Если в твоей жизни происходит что-то непредвиденное – компания сократила сотрудников, твой бизнес (не дай бог) резко рухнул из-за появления конкурента – у тебя должно быть в запасе полгода. В течение которого ты не судорожно суетишься, где взять деньги на жизнь, а спокойно ищешь новую хорошую должность или восстанавливаешь бизнес.

Поэтому ответ номер раз – первые накопленные 600 тысяч ни в коем случае нельзя инвестировать в ипотеку! Ипотека – это жесткий ежемесячный платеж. Если случится непредвиденное — у тебя не только не будет денег спокойно искать работу или восстанавливать бизнес, но еще будет висеть на шее дамокловым мечем платеж по ипотеке. И ты начнешь хвататься за первое попавшееся предложение, чтобы хоть как-то свести концы с концами.

Дай бог, чтобы непредвиденное не произошло. Но все равно никогда не трогай свой полугодовой запас. Эти 900 тысяч ежемесячно будут приносить тебе 7500 рублей в виде процентов. Твоя курица исправно несет тебе золотые яйца.

Единственное исключение – это ипотека, если у тебя нет своего жилья, и ты сейчас снимаешь квартиру. Тогда как можно скорее бери ипотеку! Потому что плата за арендованную квартиру – это деньги, выброшенные в никуда. А расплатившись за ипотеку, ты становишься обладателем недвижимости, которая всегда растет в цене. Да, есть риск, но в данном случае он оправдан.

Далее определим, что такое активы и пассивы. Активы – это то, что приносит нам деньги. Пассивы – то, что тратит наши деньги. Вклад приносит тебе деньги – это актив. Квартира в ипотеку тратит твои деньги – это пассив. Для накопления капитала, для роста твоей курицы, несущей тебе золотые яйца, ты должен вкладывать в активы, а не в пассивы. Поэтому вкладывание сбережений в ипотеку – это не только потеря дохода в виде начисляемых на капитал процентов, но и дополнительные расходы основного дохода.

Смотри – без ипотеки ты откладываешь 10% от своего дохода в виде накоплений. Если ты возьмешь ипотеку, ты готов жить только на 70%, и еще 20% платить за ипотеку. Получается, ты уже сейчас можешь инвестировать в свое будущее 30%, тем самым приближая свою финансовую независимость, но ты этого не делаешь. Тебе не кажется это странным?

Поэтому ответ номер два – если ты рассматриваешь ипотеку как инвестицию – это ошибка. Если ты в состоянии жить на 70% своего дохода – откладывай 30% в те финансовые инструменты, которые дадут тебе стабильный приток денег.

Так что единственный и притом отличный вид инвестиции в квартиру – это купить ее на свои деньги. Большой жирный плюс очевиден: сдаваемая квартира не только является активом, приносящим тебе доход, но и не подвержена инфляции. Тем более что два миллиона приносили бы тебе ежемесячно 17000 рублей, а сдача квартиры внаем – 15000. Цифры сопоставимы.

И третье. Смотрим цифры. 15000 рублей под 10% под сложный процент через 30 лет превращаются в сумму на счету в 34 миллиона рублей. Которые ежемесячно приносят 282 тысячи рублей в виде процентов. Если же ты вместо ипотеки начинаешь 30% своего совокупного дохода вкладывать в сбережения и инвестиции с уровнем не ниже 10% годовых, то 34 миллиона появятся на твоем счету на 10 лет раньше. А дополнительные два миллиона на покупку квартиры у тебя появятся вообще через три года.

Так что я бы дал совет такой – не вкладываться в ипотеку, если 600 тысяч – это единственные деньги, и у тебя есть, где жить. Если ты готов откладывать 30% дохода – начинай как можно скорее. И лишь деньги, которые будут превышать твою финансовую безопасность, инвестировать в недвижимость.

Вот мое видение ситуации. На мой взгляд, оно наиболее рациональное. Я призываю всех читателей моего сайта, которых волнуют вопросы по управлению финансами или личностному росту – не стесняться спрашивать. Возможно, твой вопрос станет темой для следующей статьи. Так что делись в комментариях своими успехами, задавай вопросы, подписывайся на новые статьи, и помни — КЛЮЧИ К УСПЕХУ СУЩЕСТВУЮТ!